부동산 과다보유법인의 지분거래
오래전 취득하여 가치가 크게 상승한 부동산을 보유한 법인이 사업 정리나 매각을 고려할 때 마주하는 대표적인 딜레마가 있다. 법인이 보유한 부동산을 직접 처분하면 일시에 큰 처분이익이 발생해 법인세가 부과되고, 이 이익을 주주가 배당으로 회수한다면 배당소득이 다른 종합소득과 합산되어 최고 45%(지방소득세 포함 시 49.5%)의 누진 종합소득세율이 적용될 수 있다. 그렇다면 법인이 직접 부동산을 파는 대신, 주주들이 법인의 주식을 양도한다면 세부담을 줄일 수 있을까?
1. 부동산 과다보유법인 주식의 양도가 ‘부동산 양도’로 의제 되는 경우
소득세법 제94조에서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족하는 경우, 법인의 주식을 “기타자산”으로 보아 주식 양도소득에 대해 종합소득세와 동일한 15%~45%(지방소득세 포함 시 16.5%~49.5%)의 세율을 적용한다.
- 자산비율 요건 – 법인의 자산총액 중 토지·건물 및 부동산에 관한 권리 합계액이 50% 이상 (자산총액은 세무상 장부가액 기준이며 ‘기준시가>장부가’인 경우 기준시가)
- 지분비율 요건 – 주주 1인과 특수관계인이 보유한 주식의 합계가 발행주식 총수 50% 이상
- 양도비율 요건 – 위 과점주주 등이 3년 이내 양도한 주식의 합계가 발행주식 총수 50% 이상
만약 위 지분비율 및 양도비율 요건을 충족하지 않더라도 ①특정업종(「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업ㆍ스키장업 등 체육시설업, 「관광진흥법」에 따른 휴양시설관련업, 부동산업ㆍ부동산개발업)을 영위하면서 ②자산총액 중 부동산 등의 비율이 80% 이상인 법인이라면 역시 “기타자산”으로 의제 된다. 또한, 두 경우 모두 자산총액 중 비사업용토지 비율이 50% 이상이라면 기본 종합소득세율에 10%p가 가산되어 25%~55%(지방소득세 포함 시 27.5%~60.5%)의 고세율을 적용 받게 되므로 각별한 주의가 필요하다.
2. 부동산 과다보유법인이 주의해야 할 기타사항
소득세법 시행령 제158조는 주식 양도 직전에 인위적으로 부동산 비율을 낮추는 편법을 방지하기 위해 자산비율 요건을 산정할 때 자산총액에서 개발비와 사용수익기부자산, 양도일부터 소급하여 1년이 이내에 차입 또는 증자 등으로 증가한 현금·대여금·금융자산 등은 자산총액에서 제외하도록 규정하고 있다.
아울러 주식 양도에 따른 신고 및 납부 기한에도 차이가 있다. 일반 주식 양도는 ‘양도일이 속한 반기의 말일부터 2개월 이내’에 신고·납부하면 되지만, 부동산 양도로 의제되는 기타자산 주식은 ‘양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내’에 신고 및 납부를 완료해야 하므로 기한을 놓치지 않도록 유의해야 한다.
3. 부동산 과다보유법인 주식의 매수자가 주의해야 할 사항
부동산 과다보유법인의 지분을 인수하는 매수인에게도 예상치 못한 세금이 기다리고 있다.
지방세법 제7조 제5항은 법인의 주식을 취득함으로써 과점주주(본인과 특수관계인의 지분 합계가 발행주식 총수의 50%를 초과하는 자)가 된 경우, 그 과점주주가 해당 법인이 보유한 부동산 등을 직접 취득한 것으로 간주하여 취득세 납세의무를 지운다(단, 법인설립 시 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니함). 간주취득세의 과세표준은 법인의 결산장부상 부동산 등의 가액에 과점주주의 주식 취득비율을 곱한 금액으로 하며, 세율은 농어촌특별세를 포함하여 2.2%이다.
부동산 과다보유법인 주식의 거래는 매도인과 매수인 모두에게 ‘겉보기와 다른’ 세금 리스크를 숨기고 있다.
√ 매도은 법인의 부동산 직접 처분 및 배당에 따른 이중과세를 피하려다, 기타자산 과세라는 고세율 구조에 직면할 수 있다.
√ 매수인은 단순 주식 취득으로 생각했다가 부동산을 직접 취득한 것에 준하는 간주취득세를 부담하게 될 수 있다.
따라서 가치가 크게 상승한 부동산을 보유한 법인의 M&A나 지분거래를 검토할 때에는, 초기 단계부터 전문가의 자문을 받아 세법상 요건 충족 여부를 정밀히 진단하고 매도인과 매수인 각각의 세후 실익을 구체적인 숫자로 확인한 뒤 거래구조와 가격을 설계해야 한다.
