임차인 보증금도 부가세를 내야 하나요? 간주임대료가 무엇인가요?

간주임대료란, 임차인의 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주하는 금액입니다.

임차인에게 보증금을 받을 시 임대인은 그 현금을 계좌에 보유하는 것만으로도 이자수익이 발생하기 때문에, 세법상 정해진 이자율을 곱하여 계산된 금액을 임대료로 간주해 부가세를 과세하게 됩니다.

보증금 없이 월세만 받는 임대인과, 보증금과 월세를 같이 받는 임대인은 수입 차이가 발생할 수밖에 없으므로 세금의 형평성을 위해 보증금을 받는 임대인에게 추가적인 세금을 과세하겠다는 취지입니다.

간주임대료는 부가세가 과세되는 부동산(상가, 사무실 오피스텔 등 사업용 건물)을 임대할 때 적용됩니다. 따라서 주택, 토지 등 사업용 건물이 아닌 부동산은 해당되지 않습니다.

간주임대료는 보증금 금액 X 부가세 과세기간 X 이자율 / 365의 산식으로 계산되며, 이자율의 경우 2025년 3월 21일 이후 3.1%입니다. 간주임대료 이자율은 기준금리에 영향을 크게 받기 때문에 변동이 잦아 주의해야 합니다.

예시) 2026년 1월 1일 임대 시작, 보증금 2억 원 2026년 상반기 간주임대료 = 200,000,000 x 181 x 0.031 / 365 = 3,074,521원 (공급가액) 간주임대료에 대한 부가가치세 납부액 = 3,074,521 x 0.1 = 307,452원

이렇게 계산된 간주임대료는 별도의 신고를 통해 따로 납부하는 것이 아니라, 매 분기 또는 반기에 부가세 신고를 하며 납부해야 할 부가세에 가산해 납부하게 됩니다.